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25 mars 2010 - Où acheter pour réaliser une plus value à moyen terme?

Bien entendu les projets d'urbanisme sont à suivre de près. Lorsqu'ils prévoient une transformation de l'existant et ont pour effet une amélioration de la qualité de vie des ses résidents, s'ensuit une augmentation des prix dans ce quartier (ou en cas de baisse des prix, une baisse moindre que dans d'autres quartiers).

Ainsi, la Place de la République ne devrait pas échapper à la règle. Dans le Figaro du 25 mars 2010, il est écrit que la mairie de Paris a confirmé que la place de la Républiqe sera totalement réaménagée d'ici à 2013 pour en faire une place rendue au piétons avec de nombreux arbres plantés. lire l'article et voir des photos du projet. Cette place à proximité directe du Marais et de l'hypercentre est extrêmement bien située à proximité du Canal St Martin qui a vu sa cote grimpée ces dernières années et parfaitement desservie en transports en commun.

un immeuble de la Place dans lequel un appartement est en vente au 26 mars 2010, à droite la place un mauvais jour.

25 janvier  2010 - Les ventes aux enchères, peut-on faire de bonnes affaires?

1. Les ventes aux enchères de notaires

J'ai visité un appartement rue de la Tour Maubourg - Paris 7eme

Surface : 59,20 m² au 6e ascenseur dans un immeuble moderne de standing . L'appartement nécessitait une rénovation complète, il disposait d'un balcon sur cour et d'une vue du salon sur la rue et les Invalides. Avec un box.

J'évalue sa valeur vénale après cette visite dans une fourchette entre 650.000€ et 750.000€.

Il était mis en vente à 946.000€ et il s’est adjugé à 1.100.000€ soit en déduisant le box à environ 17.000/m² ! soit largement au dessus de mon estimation de sa valeur vénale.

Un studio à Montorgueil dans le 2e, à rénover, dans les 30m² que j’avais visité, certes dans un bel immeuble ancien équipé d’un bel ascenseur en verre, mais avec encore une fois une rénovation complète à prévoir s’est adjugé en décembre dernier à un peu plus de 10.000€ du m² !

Bref, pas vraiment de bonnes affaires de ce côté-là. Il faut d’ailleurs savoir qu’elles sont assez courues, avec pas mal de marchand de biens sur les rangs. Mon sentiment est que les enchères créent une sorte d’ambiance que l’on peut retrouver au casino et qu’il s’agit de l’emporter coûte-que-coûte.

2. Les ventes aux enchères par l'intermédaire d'un avocat.

Cette fois les raisons de la mise vente aux enchères sont différentes et ça se retrouve dans des mise à prix parfois dérisoires. Là les biens sont adjugés en général un dessous de la valeur de marché avec parfois -20 à -30% et parfois plus, mais cette fois c’est l’assiduité qui paie, car si l’enchérisseur souhaite à tout prix le bien en question, on peut dépasser la valeur de marché, il faut donc guetter les ventes, pouvoir visiter les lieux, prendre connaissance du cahier des charges et en mesurer la portée, puis se rendre aux enchères en espérant qu’il n’y ait pas d’enchérisseur qui souhaite avoir le bien à tout prix.

Autre différence avec les ventes aux enchères par devant notaire où on porte les enchères directement, cette fois il faut désigner un avocat qui enchérira pour le compte de son client.

Il est nécessaire d’avoir un bon avocat qui sache enchérir, car il y a une stratégie à adopter.

Nous vous proposons de vous aider à choisir un avocat, d’étudier le cahier des charges, de visiter les biens et de vous faire un rapport de visite, d’évaluer les biens et de définir une limite d’enchères. Nous pouvons également vous conseiller lorsque les biens sont occupés.

contactez-nous

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8 décembre 2009

Mon Agent lance l'espace privé!

Retrouvez votre recherche en ligne dans un espace privé où tout est centralisé:

• Google Maps: visualiser la situation géographique des biens sélectionnés
• Liens vers les rapports de visite au format pdf que vous pouvez imprimez
• Tableau récapitulatifs des biens sélectionnés qui permet une vision claire et comparative

cliquez ici

14 novembre  2009

Mon agent lance la recherche par carte!

Vous pouvez ainsi suivre votre recherche immobilière sur Google Maps et voir précisément où se situent les appartements pré-sélectionnés et les appartements pré-visités par Mon Agent ou visités ensemble avec Mon Agent.

Cliquer sur la carte ci-dessous pour voir un exemple de recherche par carte. Cliquer ici pour voir nos autres cartes et recherches passées et en cours:

21 octobre 2009

Vous voulez acheter un appartement dans le Marais à Paris mais comment être certain qu'il se situe bien dans le Marais, quelles en sont les limites géographiques?

Vous savez sans doute que ce quartier trés prisé pour sa qualité de vie, son architecture, ses rues pittoresques et ses hôtels particuliers aux cours pavées et cages d'escalier somptueuses, ses commerces et cafés animés, se situe à cheval sur les 3e et 4e arrondissements de Paris.

Si l'on s'en tient au PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur décret du 23 août 1996) ses limites sont connues. Nous avons retracé les limites selon le PSMV ainsi vous pourrez vérifier si l'appartement est vraiment dans le Marais comme le vante l'annonce ou pas tout à fait, car le Marais ça se paie! Voici la carte (cliquer et zoomer):

Limites du Marais à Paris

5 octobre 2009

Faut-il se méfier des biens immobiliers sur le marché depuis de nombreux mois?

Vous l'avez sans doute constaté, les biens immobiliers se vendent rarement en un claquement de doigts, surtout par les temps qui courent.

Mais certains biens sont parfois sur le marché au delà de la durée moyenne, est-ce normal? Le bon réflexe est-il d'ignorer le bien?

En effet, la réaction peut-être la suivante: s'il est sur le marché depuis si longtemps, c'est que pesonne n'en veut ou c'est parqu'il y a "un loup" comme on dit.

Outre le caractère de certains biens qui mettent de par leur nature plus longtemps à se vendre, par exemple un hôtel particulier à 15 Million d'Euro; un local industriel à rénover transformable en habitation de type loft, certains biens restent trop longtemps sur le marché. Dans le jargon des professionnels de l'immobilier, on dit "que le bien est grillé".

Alors personne n'en veut?

Très souvent, le propriétaire a fixé Son prix et n'aura pas procéder à une évaluation sérieuse de son bien. Il aura surestimé largement le prix de vente. Dans cette situation, l'acquéreur qui compare les biens équivalents entre-eux va se rendre compte de cette situation. Il peut directement éliminer le bien sans demander une visite. Ou alors, il va visiter et faire une offre très en dessous (mais finalement réaliste) que le propriétaire déconnecté du marché va bien sûr ignorer.

Bref, le propriétaire avant de comprendre qu'il lui faille baisser son prix significativement, mettra en cause des facteurs externes comme le marché, l'agent qui fait mal son travail etc.

Le bien est grillé?

Il est vrai que ce genre de biens immobiliers se retrouvent souvent très mal commercialisés, dans différentes agences avec des prix différents et une communication pas toujours maîtrisée (par exemple de mauvaises photos). Par ailleurs, il est bien souvent possible de voir depuis quand l'annonce est en ligne par exemple, certains sites affichant une date de publication. Attention, cette date est parfois trompeuse car la mise à jour de l'annonceur peut rafraichir cette date.

De même, si vous passez souvent par exemple devant la vitrine de l'agence du coin et qu'après plusieurs mois, le bien est toujours en vitrine vous avez de bonnes raisons de penser que le bien n'est pas intéressant. Dans le cas contraire il serait déja parti.

Mais peut-être n'y a-t-il pas de loup, peut-être est-ce l'appartement de mes rêves?!

Quand je travaillais en agence immobilière avant d'être chasseur immobilier, je me souviens avoir vendu à une cliente devenue une amie ensuite un studio qui était sur le marché depuis 4 ans. Je peux vous dire qu'elle a fait une bonne affaire car le marché était haussier à l'époque. Le propriétaire a eu simplement gain de cause car ce marché haussier a fini par lui donner raison. Heureusement qu'il n'était pas pressé!

Aujourd'hui dans un marché à tendance baissière - hors micro-marché - il est très imprudent de surestimer la valeur vénale, et surtout de s'obstiner sur un prix irréalisable.

Lorsque je cherche pour des clients, j'essaie toujours de comprendre la situation qui fait que le bien est sur le marché depuis longtemps:

• est-ce un propriétaire récalcitrant qui nous fera perdre notre temps?
• y a-t-il un problème sur le bien qui n'est pas incontournable - exemple une indivision, les indivisaires doivent se mettre d'accord pour accepter une offre, ça prends plus de temps qu'un propriétaire unique
• est-ce parce qu'il y a beaucoup de travaux? avec une certaine habitude, notre regard aiguisé permet de projeter le potentiel d'une rénovation laquelle peut métamorphoser en joyau un bien délabré un peu comme le prince charmant qui embrasse le crapaud qui se transforme en princesse (à moins que ça ne soit l'inverse).

Vous vous trouvez devant une telle situation? Contactez-nous

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* ou presque, tout ce qui est lié à la transaction.